Expulsion bloquée : obtenir une indemnisation pour le propriétaire par l'État

Vous avez obtenu un jugement d'expulsion, mais la préfecture refuse ou tarde à accorder le concours de la force publique ?

L'État vous doit réparation, même s'il n'acommis aucune faute.

Ce droit est méconnu. Beaucoup de propriétaires attendent des mois sans rien demander, ou acceptent une offre de la préfecture très inférieure à leur préjudice réel.

Cet article explique à partir de quand l'État est responsable, jusqu'à quelle date, pour quels préjudices, et comment présenter sa demande.

Le concours de la force publique : de quoi parle-t-on ?

Un jugement d'expulsion ne suffit pas à récupérer son logement. Si l'occupant refuse de partir, seul le préfet peut autoriser l'intervention de la police ou de la gendarmerie. C'est le concours de la force publique.

La procédure suit toujours les mêmes étapes :

1. Le jugement d'expulsion est rendu, puis signifié à l'occupant par un commissaire de justice (ancien huissier).
2. Le commandement de quitter les lieux est délivré. Pour un logement habité, l'occupant dispose en principe de deux mois pour partir. Le préfet en est informé.
3. La tentative d'expulsion a lieu à l'expiration de ce délai. Si l'occupant s'y oppose, le commissaire de justice ne peut pas aller plus loin seul.
4. La réquisition de la force publique est adressée au préfet par le commissaire de justice.
5. Le préfet décide. Il dispose de deux mois. S'il ne répond pas, son silence vaut refus.

Le préfet peut légalement refuser ou différer son concours, par exemple pour des raisons d'ordre public ou en raison de la situation des occupants. Ce refus n'est pas forcément fautif. Mais le propriétaire n'a pas à en supporter seul les conséquences.

Le principe : l'État indemnise, même sans faute

L'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements. S'il refuse, le propriétaire a droit à réparation : c'est l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le propriétaire n'a pas à prouver une faute de la préfecture. Il lui suffit d'établir le refus, explicite ou implicite, et son préjudice.

À partir de quand ?

La responsabilité de l'État commence le jour du refus. En cas de silence, c'est deux mois après la réquisition.

Une exception : si le refus intervient pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), la période indemnisée ne démarre qu'à la fin de la trêve.

Jusqu'à quand ?

En principe, la responsabilité de l'État s'arrête le jour où le préfet accorde le concours. Elle cesse aussi si l'occupant part de lui-même ou si le propriétaire renonce à l'expulsion ou vend le bien.

Il existe une règle protectrice, souvent ignorée. Si l'expulsion a lieu plus de quinze jours après la décision d'octroi, l'État reste responsable jusqu'à la libération effective des lieux.

Seul un retard imputable au propriétaire ou au commissaire de justice, ou des circonstances particulières, peuvent l'en décharger. Un concours accordé « sur le papier » mais mis en œuvre des semaines plus tard ne met donc pas fin à l'indemnisation.

Un exemple

La force publique est requise le 15 mai. Le préfet ne répond pas : le refus est acquis le 15 juillet. En décembre, il accorde le concours à compter du 1er avril, fin de la trêve hivernale. Le logement est libéré le 15 mai suivant.

La période indemnisée court du 15 juillet au 15 mai, soit dix mois, et non jusqu'à la décision de décembre.

Quels préjudices sont indemnisés ?

L'État répare les préjudices qui ont un lien direct et certain avec le refus, sur la seule période de sa responsabilité. Les principaux postes sont les suivants.

La valeur locative, et non le coût du relogement

Le propriétaire qui voulait habiter son bien a souvent dû se loger ailleurs. Il pense naturellement à réclamer les loyers qu'il a payés. Ce n'est pas la méthode retenue par le juge.

La privation de jouissance s'évalue par référence à la valeur locative du bien occupé, dont on déduit les sommes versées par l'occupant.

Il faut donc produire sa propre estimation de la valeur locative, solidement justifiée. À défaut, c'est le chiffre de l'administration qui s'impose, et il est rarement généreux.

Un exemple chiffré

Un appartement a une valeur locative de 1 200 € par mois. La période de responsabilité de l'État dure dix mois. L'occupant verse une indemnité d'occupation de 900 € pendant huit mois, puis plus rien.

Le préjudice locatif est de 300 € sur huit mois, puis de 1 200 € sur deux mois, soit 4 800 €. S'y ajoutent les taxes, les éventuelles dégradations et le préjudice moral.

Indivision, usufruit : agir ensemble

La préfecture cherche parfois à limiter l'indemnité à la quote-part du seul propriétaire qui devait occuper le logement. L'argument ne tient pas lorsque la demande est présentée au nom de tous.

Chaque indivisaire, usufruitier ou nu-propriétaire est privé de son bien. Présentée par l'ensemble des propriétaires, la demande ouvre droit à une indemnisation complète.

L'État se retourne ensuite contre les occupants

En contrepartie de l'indemnité, l'État est subrogé dans les droits du propriétaire. Il récupère, à hauteur de ce qu'il paie, les créances du propriétaire contre les anciens occupants pour la même période.

Le propriétaire ne peut donc pas être indemnisé deux fois. Il conserve en revanche ses droits contre l'occupant pour tout ce que l'État ne couvre pas.

Quatre règles de procédure à connaître

Le droit à indemnisation est acquis dans son principe, mais la procédure obéit à des règles strictes. Une erreur peut faire perdre un droit pourtant certain.

1. Demander d'abord l'indemnisation à la préfecture

Le juge administratif ne peut être saisi d'une demande d'argent qu'après une décision de l'administration sur une demande préalable (article R. 421-1 du code de justice administrative).

Il faut donc écrire au préfet avant tout recours, en chiffrant chaque poste de préjudice. Une requête déposée sans cette étape risque l'irrecevabilité. Elle peut encore être régularisée en cours d'instance, à condition de le faire avant que le juge ne statue.

2. Bien choisir l'objet de son recours

Deux actions existent. La première vise à faire annuler le refus et à obtenir du juge qu'il ordonne au préfet d'accorder son concours. La seconde vise à obtenir une indemnité.

La première n'a de sens que tant que le concours n'est pas accordé. Une fois celui-ci obtenu, seule l'indemnisation reste en jeu. Il faut donc vérifier où en est la demande de concours avant de saisir le tribunal.

3. Respecter les délais

Après la réponse du préfet, le délai pour saisir le tribunal administratif est en principe de deux mois. Par ailleurs, les créances sur l'État se prescrivent par quatre ans à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle du préjudice.

Attendre plusieurs années pour réclamer expose donc à perdre une partie de ses droits.

4. Produire ses pièces à temps

Devant le tribunal, l'instruction est close avant l'audience, en principe trois jours francs avant celle-ci. Les écritures et les pièces produites après cette date ne sont pas examinées. Les justificatifs du préjudice doivent être réunis dès le début.

Depuis novembre 2025 : une procédure désormais écrite dans le code

Ces règles ont longtemps reposé sur la seule jurisprudence. Elles figurent désormais dans le code des procédures civiles d'exécution, aux articles R. 154-1 à R. 154-7.

Ces articles sont issus du décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, pris pour l'application de la loi du 27 juillet 2023 contre l'occupation illicite des logements. Ils prévoient notamment :

• La demande : elle est adressée au préfet qui a refusé le concours, par un moyen donnant date certaine, avec les justificatifs du préjudice.
• Le délai de réponse : le silence du préfet pendant deux mois vaut rejet et ouvre la voie du tribunal administratif.
• La période indemnisée : elle débute au refus, ou à la fin de la trêve hivernale si le refus tombe pendant celle-ci. La règle des quinze jours après l'octroi du concours est reprise.
• Les préjudices réparables : loyers et charges récupérables, frais de remise en état, frais de commissaire de justice, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, perte liée à la vente du bien, trouble dans les conditions d'existence.
• La transaction : le propriétaire qui accepte l'offre de la préfecture renonce à tout recours.

Ce dernier point mérite attention. Accepter une offre trop basse, c'est renoncer définitivement au reste. Or cette offre se limite parfois aux impayés, sans la privation de jouissance ni le préjudice moral.

Pour en savoir plus sur le décret : UNPI, Affiches Moniteur, blog Landot Avocats.

Nos recommandations aux propriétaires

1. Faire réquisitionner la force publique sans attendre. La période indemnisée ne commence qu'au refus, soit deux mois après la réquisition en cas de silence. Chaque semaine perdue avant la réquisition n'est pas indemnisée.
2. Anticiper la trêve hivernale. Un refus qui tombe entre le 1er novembre et le 31 mars n'ouvre droit à réparation qu'à partir du 1er avril.
3. Conserver tous les actes du commissaire de justice. Commandement de quitter les lieux, procès-verbal de réquisition, procès-verbal d'expulsion : ces pièces fixent les dates de début et de fin de la responsabilité de l'État.
4. Faire estimer la valeur locative du bien. Attestations d'agences, annonces comparables, références de loyers du quartier : c'est la base du calcul du préjudice de jouissance.
5. Chiffrer tous les postes de préjudice. Indemnités d'occupation impayées, charges, taxe d'ordures ménagères, dégradations constatées, préjudice moral.
6. Agir au nom de tous les propriétaires. En cas d'indivision ou de démembrement, la demande doit être présentée par l'ensemble des indivisaires, usufruitier et nus-propriétaires.
7. Adresser une demande préalable à la préfecture. Elle est obligatoire avant tout recours indemnitaire et doit être envoyée par un moyen qui prouve sa date de réception.
8. Ne pas accepter une offre sans l'avoir fait analyser. Signer le protocole transactionnel, c'est renoncer à saisir le juge.

Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?

L'indemnisation n'est pas automatique. Elle se demande, se chiffre et, souvent, se plaide. Voici ce qu'un accompagnement change concrètement.

• Évaluer l'offre de la préfecture. Une offre amiable ne couvre pas toujours l'ensemble des préjudices. L'avocat vérifie ce qui manque avant toute signature.
• Répondre aux arguments de l'administration. Irrecevabilité de la demande, préjudice jugé non établi, indemnité limitée à la part d'un seul indivisaire : ces objections sont fréquentes et se discutent.
• Sécuriser la procédure. Demande préalable, délais de recours, prescription, clôture de l'instruction : chaque étape a ses pièges.
• Construire le dossier de preuve. Le montant obtenu dépend directement des pièces produites sur la valeur locative et sur chaque poste de préjudice.
• Faire prendre en charge une partie des frais. Le tribunal peut mettre à la charge de l'État une somme au titre des frais d'avocat (article L. 761-1 du code de justice administrative).

Devant le tribunal administratif, l'avocat est en principe obligatoire lorsque la requête tend au paiement d'une somme d'argent (article R. 431-2 du code de justice administrative). Mieux vaut donc l'associer au dossier dès la réquisition de la force publique, et non au moment du recours.

Chaque situation est différente et le montant de l'indemnisation dépend des circonstances propres à chaque dossier.

Votre jugement d'expulsion n'est pas exécuté ? Notre cabinet vous accompagne à chaque étape : suivi de la réquisition, demande d'indemnisation auprès de la préfecture, négociation et recours devant le tribunal administratif.

Contactez-nous